Мониторинг рынка недвижимости. Ноябрь 2010 года

Мониторинг рынка недвижимости. Ноябрь 2010 года

Наибольший объем предложения (более 50%) приходится на район Хамовники, еще около 17% квартир предлагается в Тверском районе, где реализуется крупный элитный проект «Итальянский квартал». Наименьший объем предложения сосредоточен в районах Якиманка и Мещанский. В Басманном и Красносельском районах предложения в элитных домах есть только на вторичном рынке. В настоящее время спрос на рынке элитного жилья стабилен. Структура спроса соответствует докризисному состоянию – порядка 55% сделок в компании Blackwood приходится на первичный рынок, около 45% - на вторичный.

Жилая недвижимость

Карта 1.1. Москва. ЦАО. Элитные новостройки. Объем и структура предложения

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В ноябре 2010 г. в открытом предложении на рынке элитных новостроек находилось порядка 880 квартир в 29 жилых комплексах. Рост количества квартир в предложении связан с открытием продаж в ЖК «Садовые кварталы».

Наибольший объем предложения (более 50%) приходится на район Хамовники, еще около 17% квартир предлагается в Тверском районе, где реализуется крупный элитный проект «Итальянский квартал». Наименьший объем предложения сосредоточен в районах Якиманка и Мещанский. В Басманном и Красносельском районах предложения в элитных домах есть только на вторичном рынке.

В настоящее время спрос на рынке элитного жилья стабилен. Структура спроса соответствует докризисному состоянию – порядка 55% сделок в компании Blackwood приходится на первичный рынок, около 45% - на вторичный.

Карта 1.2. Москва. ЦАО. Элитное жилье. Цены

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В ноябре 2010 г. средняя цена на элитные новостройки выросла на 2,6%*, что связано в основном с изменением структуры предложения (продажей наиболее дешевых квартир). Прямое повышение цен было отмечено на некоторые квартиры в ЖК «Шоколад». По итогам месяца средняя цена на рынке элитных новостроек составила $17 950 за кв. м (c учетом квартир в ЖК «Садовые кварталы» - $15 600 за кв. м). Наиболее дорогие новостройки традиционно предлагались на Остоженке-Пречистенке ($24 500 за кв. м), в Пресненском районе ($23 100 за кв. м) и на Якиманке ($18 100 за кв. м).

Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья в ноябре 2010 г. осталась практически на прежнем уровне - $23 800 за кв. м. Прошедший месяц принес незначительное снижение цен в этом сегменте (-0,4%). Наиболее дорогими районами стали: Остоженка-Пречистенка ($28 800 за кв. м), Хамовники ($26 100 за кв. м) и Пресненский ($27 000 за кв. м).

Офисная недвижимость

Карта 2.1. Москва. ЦАО. Объем и структура предложения

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

Основным ньюсмейкером на рынке коммерческой недвижимости по-прежнему является Московское правительство, при этом большинство инициатив новых городских властей все также направлено на решение наиболее острых городских проблем. Так, в ноябре 2010 г. было объявлено об отмене строительства комплекса административных зданий для мэрии в «Москва-Сити», вместо которого на площадке планируется построить большой паркинг. Для контроля за реализацией всего проекта ММДЦ «Москва-Сити» был создан штаб, который возглавил первый заместитель мэра В.И. Ресин. Также в рамках решения транспортной проблемы было принято распоряжение о «максимальном прекращении» строительства офисных и торговых объектов в пределах ТТК. Пристальному изучению подверглись все городские инвестиционные контракты, принято решение по упорядочению системы управления и контроля за их реализацией, поскольку половина действующих контактов оказалась просроченной.

В ноябре 2010 г. стало известно о создании сразу двух новых девелоперских компаний: «Сбербанк девелопмент» (в нее передадут все принадлежащие банку активы этого сектора) а также совместная компания Lenhart Global и «Газкомплектсервис».

При этом одной из приоритетных городских задач остается создание в Москве Мирового Финансового Центра, в первую очередь, в части развития города и формирования комфортной среды обитания, т.е. развитие и улучшение всех инфраструктурных составляющих.

Карта 2.2. Москва. Ставки аренды*. Введенные объекты. Заявленные проекты

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

Активность на рынке офисной недвижимости в ноябре 2010 г. оставалась достаточно высокой: было заключено несколько крупных сделок, как по аренде, так и по покупке (см. Таблицу). Еще одна крупная инвестиционная сделка ожидается: девелопер Hines намерен продать один из лучших московских бизнес-центров – Ducat Place III на ул. Гашека. В качестве потенциальных покупателей называются западные фонды Heitman и Sponda. В случае, если конечными покупателями станут эти фонды, эта сделка станет второй инвестиционной транзакцией в 2010 г. с участием западных инвесторов.

Таблица. Некоторые сделки по аренде/покупке офисных площадей, ноябрь 2010 г.

Покупатель/арендатор

Название объекта

Реализованная площадь

Адрес

Вид сделки

Китайская гос.

корпорация «Чэнтун»

БП «Гринвуд»

37 тыс. кв. м (планируемый объем всего

проекта 130 тыс. кв. м)

74 км МКАД

Покупка

Samsung

«Военторг»

5 897 кв. м

Воздвиженка, д. 10-2

Аренда

Softline

«Новоспасский двор»

4 000 кв. м

Дербеневская наб., д. 7

Аренда

AZ

Nagatono-iland

815 кв. м

Просп. Андропова, 18

Покупка

Торговая недвижимость

Карта 3.1. Москва. Открытие новых торговых центров.

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

Главным событием рынка профессиональной торговой недвижимости в ноябре стало открытие торгово-развлекательного центра «Гагаринский» на ул. Вавилова. Общая площадь комплекса составляет 200 000 кв. м, торговая – 70 000 кв. м, девелоперами выступили группа Auchan и Московский завод им. С. Орджоникидзе. Среди «якорных» арендаторов можно отметить гипермаркет Auchan (функционирует с октября), в будущем откроются магазин бытовой техники «М.Видео», кинотеатр, гипермаркет спортивных товаров «Спортмастер». Открытие торгового центра с частично функционирующей торговой галерей стало продолжением тенденции последних лет: арендаторы стремятся минимизировать риски за счет отсрочки открытия торговых точек, в то время как собственники объектов вынуждены выходить на рынок в состоянии частичной заполненности торговой галереи: статус функционирующего ТЦ способствует привлечению новых арендаторов.

До конца 2010 г. ожидается открытие еще одного торгового центра – «Афимолл Сити» (бывший Mall of Russia) в ММДЦ «Москва-сити». В результате, объем нового предложения на рынке профессиональной торговой недвижимости по итогам 2010 г. достигнет 850 000 кв. м общей площади, что сопоставимо с результатами 2009 г. и в 1,5 раза превышает показатели 2007-2008 гг.

Карта 3.2. Москва. Диапазон арендных ставок на торговые помещения по АО г. Москвы.

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В ноябре в сегменте street retail можно было наблюдать существенный рост  запрашиваемых ставок аренды на наиболее престижных торговых улицах (Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Петровка, Арбат). В течение месяца на рынке одновременно действовали две разнонаправленные тенденции: с одной стороны, массовая ликвидация киосков способствовала резкому скачку спроса со стороны торговых операторов на помещения формата street retail. С другой стороны, политика решения транспортных проблем путем запрета парковки на центральных улицах Москвы стала снижать их привлекательность для потенциальных арендаторов. Однако динамика ставок аренды свидетельствует о том, что первая тенденция на сегодняшний оказывает решающее воздействие на динамику рынка.

Также стоит обратить внимание, что количество предлагаемых в аренду помещений выросло: появилось множество помещений на второстепенных улицах, расположенных в непосредственной близости от наиболее востребованных торговых коридоров (для Тверской ул. это Козицкий и Гнездниковский переулки, Страстной бульвар): собственники подобных помещений стремятся извлечь максимальную выгоду из запрета стоянки на Тверской улице, а также из борьбы Правительства Москвы с нецивилизованной уличной торговлей.

Тем не менее, на многих торговых улицах по-прежнему существует значительное количество помещений, остающихся невостребованными в течение всего кризисного периода и предлагаемых по ставкам ниже 800 – 1000 долл. за кв. м в год: такие площади присутствуют на Новом Арбате, Садовом кольце, Кутузовском проспекте. В целом выраженная положительная динамика ставок аренды на помещения street retail в 2010 г. свидетельствует о продолжающемся восстановлении данного сегмента рынка после кризиса.

Гостиничная недвижимость

Карта 4.1. Москва. Структура гостиничного фонда

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники.

В ноябре значимых событий на гостиничном рынке Москвы не происходило. На 2011 г. перенесено открытие отеля Marriott Courtyard Paveletskaya на Павелецкой площади, которое ранее планировалось на конец 2010 г. На весну 2011 г. запланировано также возобновление строительства многофункционального делового центра «Парк Хуамин», в рамках которого будут возведены пятизвездочный отель, а также гостиница с апартаментами.

Что касается новых проектов, то были озвучены планы по строительству гостиниц для дальнобойщиков в составе складских комплексов за пределами МКАД: проект по комплексному развитию логистических центров в целом направлен на решение транспортных проблем города. На сегодняшний день пока преждевременно оценивать перспективы проекта, однако стоит отметить, что данная ниша на гостиничном рынке пока является свободной.

Карта 4.2. Новые гостиничные проекты в региональных городах.

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В ноябре стало известно сразу о нескольких новых гостиничных проектах в региональных городах.

Так, в 2011 г. в Екатеринбурге начнется строительство многофункционального комплекса, в состав которого войдет гостиница Radisson на 300 номеров, апартаменты, офисные помещения и развлекательный центр. Проект общей стоимостью $100 млн. реализуют компания «Атомстройкомплекс» и финская девелоперская группа SRV Group, известная также по проекту рядом с «Охта центром» в Санкт-Петербурге. В настоящее время в Екатеринбурге уже функционируют отели под управлением международных операторов (Hyatt, Novotel, Ramada, Park Inn), заявлены новые (Marriott). Таким образом, конкуренция на гостиничном рынке города усиливается, и расположение нового объекта Radisson в составе МФК позволит рассчитывать на дополнительный спрос (прежде всего, на конференц-помещения) со стороны компаний - арендаторов офисных площадей.

Еще два проекта заявлены в городах Киров (Hilton, девелопер «Инвестиционно-строительная компания»/«Бизнес-контакт») и Байкальск (девелопер ГК «Илим»), однако сроки начала строительства и реализации на сегодня не определены.

Загородная недвижимость

Карта 5.1. Московская область. Загородные проекты, вышедшие на рынок

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В ноябре 2010 г. на рынке загородной жилой недвижимости Подмосковья продолжился выход новых загородных поселков.

Компания «Загородный Проект» объявила о выходе нового поселка бизнес сегмента «Природный парк Каменка», расположенного в 22 км от МКАД по Киевскому шоссе. Площадь поселка составляет 24 га.

Проект рассчитан на 2 года, объем инвестиций превысит 20 млн. $. В рамках проекта будет реализовано 127 участков без подряда с центральными коммуникациями.

Стоит отметить, что количество новых проектов, вышедших на рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья в 2010 г. до ноября месяца включительно, уже превышает количество новых проектов, вышедших на рынок за весь 2009 год на 8%.

Вероятнее всего, что к концу 2010 г. прирост новых проектов по сравнению с прошлым годом достигнет 10% и постепенное оживление рынка загородной недвижимости Подмосковья, которое отмечали ведущие игроки рынка в течение всего года, продолжится.

Карта 5.2. Московская область. Организованные загородные поселки. Цены

Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники

В ноябре 2010 г. средний уровень цен на объекты загородной жилой недвижимости Подмосковья оставался на прежнем уровне. Однако по отдельно взятым объектам было зафиксировано небольшое снижение цен, которое связано с проведением предновогодних маркетинговых акций и предоставлением скидок в рамках некоторых загородных поселков.

На сегодняшний день размер скидок варьируется в диапазоне от 5 до 30%. При этом в поселках, находящихся на высокой стадии готовности, скидки минимальны. Стоит отметить, что новогодние скидки имеют ограниченный срок и действуют не дольше января месяца.

В качестве примера проектов, в рамках которых на сегодняшний день проводятся новогодние акции, можно привести поселки компании Villagio Estate: «Миллениум парк», «Монтевиль», «Медисон парк».

Новогодние акции проводит компания «Загородный проект». А также множество коттеджных поселков, в числе которых «Lipki Парк» (33 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе).

Однако застройщики не всегда ограничиваются скидками, например в поселке «Покровский лес» проводится акция - при покупке дома в подарок можно получить Мерседес.

Получи ипотеку на квартиру!